فاصله نجومی قیمت خانه از شمال تا جنوب پایتخت

به گزارش خط بازار؛ بازار مسکن تهران در شهریور ۱۴۰۵ همچنان با یک تناقض مهم روبه‌روست: از یک طرف قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان در بسیاری از مناطق بالا رفته و از طرف دیگر قدرت خرید خانوارها و توان ورود متقاضیان مصرفی به بازار محدود شده است. به همین دلیل، بررسی قیمت مسکن بدون تفکیک قیمت پیشنهادی از قیمت معامله‌شده می‌تواند تصویری اشتباه از بازار ارائه دهد.

بر اساس داده‌های موجود، میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان در تهران در ابتدای شهریور ۱۴۰۵ حدود ۱۴۸.۲ میلیون تومان بوده است. نکته مهم این است که این رقم، میانگین قیمت‌های درج‌شده در آگهی‌هاست و نباید آن را معادل میانگین قطعی معاملات دانست.

منطقه یک همچنان گران‌ترین محدوده تهران

در میان مناطق شمالی پایتخت، منطقه یک فاصله قابل‌توجهی با متوسط شهر دارد. قیمت پیشنهادی هر مترمربع در این منطقه حدود ۲۶۸.۴ میلیون تومان گزارش شده است. پس از آن منطقه سه با حدود ۲۴۸.۵ میلیون تومان و منطقه دو با حدود ۲۲۶.۳ میلیون تومان قرار دارند.

این اختلاف تنها به موقعیت جغرافیایی مربوط نیست. کیفیت ساختمان، سن بنا، دسترسی، امکانات، اندازه واحد و به‌ویژه سهم بالای فایل‌های لوکس و نوساز در مناطق شمالی، میانگین قیمت پیشنهادی را بالا می‌برد. گزارش‌های اخیر بازار نیز نشان می‌دهد قیمت فایل‌های مناطق یک و سه، به‌خصوص برای واحدهای با کیفیت و سن بالاتر، می‌تواند از میانگین عمومی شهر فاصله زیادی داشته باشد.

این جدول باید به عنوان قیمت پیشنهادی آگهی‌ها خوانده شود، نه قیمت نهایی قرارداد. به همین دلیل، استفاده از آن برای مقایسه وضعیت نسبی مناطق مناسب است، اما نمی‌توان اختلاف هر دو منطقه را به‌عنوان اختلاف قطعی قیمت معاملات تلقی کرد.

 

 

مناطق مرکزی؛ فاصله کمتر با میانگین شهر

در مناطق ۹ تا ۱۲، بازار به محدوده‌ای نزدیک‌تر به متوسط کل تهران می‌رسد. تازه‌ترین گزارش‌های بازار، میانگین قیمت پیشنهادی این چهار منطقه را حدود ۱۴۵ میلیون تومان در هر مترمربع اعلام می‌کنند.

این محدوده به دلیل قدمت بخش قابل‌توجهی از ساختمان‌ها و تفاوت زیاد محله‌ها، بازار بسیار ناهمگونی دارد. بنابراین حتی در یک منطقه نیز نمی‌توان یک قیمت واحد برای همه واحدها تعیین کرد.

در مناطق جنوبی‌تر نیز قیمت‌ها پایین‌تر است. یک برآورد منتشرشده برای مناطق ۱۵ تا ۲۱، میانگین حدود ۱۴۱ میلیون تومان در هر مترمربع را نشان می‌دهد؛ البته این رقم مربوط به تاریخ و روش محاسبه متفاوتی است و نباید مستقیماً با جدول مناطق ۱ تا ۸ به‌عنوان یک رتبه‌بندی واحد مقایسه شود.

آیا خرید خانه در مناطق ارزان‌تر آسان شده است؟

پاسخ لزوماً مثبت نیست. پایین‌تر بودن قیمت هر مترمربع به معنی ارزان‌شدن مسکن برای خانوارها نیست. برای مثال، اگر قیمت متوسط شهر را حدود ۱۴۸ میلیون تومان در نظر بگیریم، ارزش پیشنهادی یک واحد ۷۵ متری به‌طور تقریبی به ۱۱.۱ میلیارد تومان می‌رسد.

در منطقه یک، همین متراژ با قیمت پیشنهادی حدود ۲۶۸ میلیون تومان برای هر مترمربع، ارزشی در حدود ۲۰.۱ میلیارد تومان خواهد داشت. این محاسبه البته صرفاً یک تبدیل ریاضی از قیمت‌های پیشنهادی است و قیمت معامله واقعی یک واحد مشخص می‌تواند متفاوت باشد.

مسئله اصلی بازار؛ شکاف قیمت و قدرت خرید

مهم‌ترین نکته در بازار مسکن تهران، صرفاً افزایش یا کاهش قیمت اسمی نیست؛ بلکه شکاف میان قیمت خانه و توان خرید خانوارها است. افزایش هزینه ساخت، زمین و نهاده‌های ساختمانی از یک طرف فشار افزایشی بر قیمت‌ها ایجاد می‌کند و کاهش قدرت خرید از طرف دیگر مانع شکل‌گیری رونق واقعی معاملات می‌شود. گزارش‌های اخیر بازار نیز بر ادامه فشار رکودی در کنار بالا ماندن قیمت‌های پیشنهادی تأکید دارند.

بنابراین تصویر فعلی بازار را می‌توان چنین خلاصه کرد: شمال تهران همچنان با فاصله زیادی گران‌تر از میانگین شهر است، مناطق مرکزی در محدوده متوسط قرار دارند و بخش‌هایی از جنوب تهران ارزان‌تر هستند؛ اما در هیچ‌کدام از این مناطق نمی‌توان قیمت آگهی را بدون تخفیف و مذاکره، معادل قیمت قطعی معامله دانست.

جمع‌بندی

بازار مسکن تهران در شهریور ۱۴۰۵ بیش از آنکه با یک «قیمت واحد» قابل توصیف باشد، بازاری چندلایه و منطقه‌ای است. منطقه یک و سه در صدر قیمت‌های پیشنهادی قرار دارند، مناطق دو، چهار، پنج و شش در سطح میانی رو به بالا هستند و مناطق مرکزی و جنوبی عموماً به سطوح پایین‌تری می‌رسند.

با این حال، برای تصمیم‌گیری اقتصادی، قیمت معامله‌شده، سن بنا، محله، متراژ و امکانات ملک از میانگین منطقه مهم‌تر است. بنابراین هر گزارشی که قیمت یک آگهی یا یک فایل نوساز را به کل یک منطقه تعمیم دهد، می‌تواند تصویری گمراه‌کننده از بازار ارائه کند.

منبع: خط بازار