سامانه ساغر یا سامانه ثبت ادعا که طی ماههای گذشته بحثهای بسیاری در مورد آن وجود داشت، بهطور رسمی از ابتدای خردادماه آغاز به کار کرد و آیین رونمایی رسمی از آن در تاریخ ۲ خردادماه با حضور معاون اول قوه قضاییه و رئیس سازمان ثبت برگزار شد.
پایان معاملات غیررسمی بازار مسکن هدف اصلی سامانه ساغر
معاملات بازار مسکن از سالهای گذشته در دو بخش رسمی و غیررسمی انجام میشد. با این حال مقامات دولتی و قضایی تلاش میکردند تا با ایجاد بستری مناسب، معاملات غیررسمی بازار را وارد چرخه رسمی و اداری کنند. تلاشها در نهایت به تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول منجر شد؛ قانونی که هدف آن کاهش معاملات دستی و غیررسمی املاک است.
سامانه ساغر که از آن با عنوان «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» یا «سامانه ثبت ادعا» هم نام برده میشود، بستری برای ثبت ادعاهای مالکیت ملکی براساس اسناد عادی، قولنامهها و معاملات غیررسمی است. هدف اصلی این سامانه صدور سند رسمی برای املاک قولنامهای یا فاقد سند و تبدیل مالکیت غیررسمی به رسمی است.
در واقع دولت و قوه قضاییه میخواهند با استفاده از این سامانه، بازار بزرگ املاک عادی و قولنامهای را که سالها خارج از سیستم رسمی بوده، شناسنامهدار کنند.
حسن بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در آیین رونمایی سامانه ساغر اعلام کرد که حدود ۲۵ تا ۳۰ میلیون قطعه زمین و ملک قولنامهای در کشور وجود دارد که باید ظرف دو سال آینده به سند رسمی تبدیل شوند.
شفافیت آماری و کاهش دعاوی ملکی توسط ساغر
یکی دیگر از اهداف راهاندازی سامانه ساغر، ایجاد بانک اطلاعاتی املاک فاقد سند است. دولت طی این سالها آمار دقیقی از تعداد معاملات و املاک غیررسمی در اختیار نداشت و بهنظر میرسد ساغر قرار است این فقر آماری را جبران کند.
همچنین میتوان کاهش دعاوی ملکی را یکی دیگر از اهداف این سامانه معرفی کرد؛ بخش بزرگی از پروندههای دادگاههای کشور مربوط به اختلافات ملکی است. طبق آمارهای رسمی از حدود ۱۵ میلیون پرونده مطروحه در دادگاهها تقریبا ۵۰ درصد پروندهها مربوط به اختلافات ملکی است. ثبت اطلاعات در سامانه ساغر قرار است امکان استعلام و شفافیت مالکیت برقرار کند و این دعاوی را بهمرور کاهش دهد.
ساغر، سامانهای فراتر از املاک فاقد سند
خلاف تصور اولیه، سامانه ساغر فقط برای املاک بدون سند نیست. طبق اعلام مراحع رسمی، حتی برخی مالکان املاک دارای سند تکبرگ هم باید در بازههای زمانی مشخص، اطلاعات و مدارک ادعای مالکیت خود را در این سامانه ثبت کنند. هدف از انجام این کار این است که ادعاهای قدیمی یا اسناد عادی ملکی، جمعآوری و تعیین تکلیف شود تا در آینده اختلاف درباره یک ملک کمتر شود.
برای مثال ممکن است یک آپارتمان در سال ۱۳۹۸ سند تکبرگ گرفته باشد اما بعد از آن چند بار فقط با مبایعهنامه عادی خرید و فروش شده باشد. در چنین شرایطی، ملک در سامانه رسمی ثبت وجود دارد اما مالک فعلی هنوز از نظر ثبتی صاحب سند نیست. سامانه ساغر قرار است این زنجیره معاملات غیررسمی را متوقف و شناسنامهذار کند.
این موضوع در بخشنامه ابلاغی رئیس قوه قضاییه به روزنامه رسمی کشور اشاره شده و مسئولان سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز در مورد آن توضیحاتی دادهاند. محسن طاهریان، معاون توسعه و فناوری اطلاعات سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در این باره به خبرگزاری مهر گفته است: «پس از راهاندازی رسمی سامانه، مردم دو سال فرصت دارند ادعای خود را ثبت کنند. این بازه زمانی شامل افرادی میشود که املاک دارای سند حدنگاری از اول فروردین ۱۳۹۶ به بعد دارند.»
او در ادامه بیان کرده است: «افرادی هم که نسبت به ملکی ادعا دارند، اما مشمول این بازه زمانی نیستند نیز میتوانند ادعای خود را ثبت کنند، اما مهلت دو ساله انقضا صرفاً برای املاکی است که دارای سند حدنگاری از ابتدای سال ۱۳۹۶ به بعد هستند.»
مشمولان اصلی سامانه ثبت ادعا
یکی از سوالات مهم درباره سامانه ساغر این است که چه افرادی مشمول ثبت ادعا میشوند؟ مشمولان مهم این سامانه شامل افرادی هستند که ملک را با قولنامه یا مبایعهنامه عادی خریدهاند اما هنوز سند رسمی به نام آنها صادر نشده است. همچنین افرادی که نسبت به ملکی ادعا دارند اما سند رسمی به نام شخص دیگری ثبت شده، باید وضعیت خود را در سامانه مشخص کنند.
سامانه ساغر فقط به مالکیت قطعی محدود نمیشود و برخی حقوق دیگر مانند حق انتفاع، حق ارتفاق یا منافع بلندمدت ملک را هم دربر میگیرد؛ بهویژه در مواردی که این حقوق در سند رسمی ثبت نشده باشد. در قانون مدنی، حق انتفاع حقی است که به موجب آن فرد میتواند از اموال فرد دیگری بهره ببرد بدون آنکه مالک آن شود. همچنین، حق ارتفاق حقی است که به موجب آن صاحب ملکی به اعتبار مالکیت خود، میتواند از ملک دیگری استفاده کند، مانند حق عبور از زمین همسایه.
علاوه بر این، افرادی که رای قطعی دادگاه به نفع آنها صادر شده اما هنوز سند رسمی نگرفتهاند، یا کسانی که درباره املاک فاقد سابقه ثبتی و املاک با وضعیت ثبتی ناقص ادعا دارند نیز از مخاطبان اصلی این سامانه محسوب میشوند.
ابهامات و پیچیدگیهای ساغر
با وجود اینکه سامانه ساغر با هدف ساماندهی اسناد عادی و ثبت ادعاهای مرتبط با املاک راهاندازی شده، فرآیند ورود و ثبت ادعا در آن برای بسیاری از کاربران سریع و آسان نیست. متقاضی ابتدا باید از طریق سکوی خدمات ثبتی «کاتب» وارد سامانه ساغر شود. سپس در سامانه ثنا احراز هویت الکترونیکی انجام دهد. پس از ورود، کاربر با مجموعهای از فرمها و فیلدهای مختلف مواجه میشود که باید در آنها اطلاعات دقیق هویتی، مشخصات ملک، نوع ادعا و سوابق نقلوانتقال را وارد کند.
در مرحله بعد، پیچیدگی فرآیند بیشتر خود را نشان میدهد؛ در این مرحله کاربر باید اطلاعات فنی ملک را نیز ثبت کند. یکی از مهمترین بخشها، تهیه نقشه جغرافیایی UTM و تعیین موقعیت دقیق ملک است که نیازمند بررسی کارشناسان نقشهبرداری و دریافت کد اختصاصی است. این مرحله هم زمانبر است و هم برای بسیاری از متقاضیان ممکن است هزینه جداگانه داشته باشد.
در کنار این موارد، حجم بالای اطلاعات درخواستی در فرمها، حساسیت در وارد کردن جزئیات و احتمال خطا در ثبت دادهها باعث شده فرآیند کلی برای بسیاری از کاربران عادی، یک روند اداری چندمرحلهای و پیچیده محسوب شود..
در نهایت باید توجه داشت ثبت ادعا در سامانه ساغر به معنای تایید مالکیت قطعی و صدور سند نیست. این سامانه صرفا بستری برای ثبت ادعاهای مالکیت افراد نسبت به املاک است. به همین دلیل، ثبت ادعا در ساغر به معنای پایان کار یا تثبیت مالکیت نیست، بلکه آغاز یک روند حقوقی و اداری جداگانه محسوب میشود که میتواند بسته به شرایط هر ادعا، طولانی و حتی چندمرحلهای باشد.
گفتنی است، بخشنامه رئیس قوه قضائیه درباره راهاندازی این سامانه نیز در روزنامه رسمی کشور منتشر شد که به شرح زیر است:
«بدینوسیله راهاندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی موضوع ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به شرح زیر اعلام میشود:
۱. برای کلیه املاکی که در بازه زمانی ۱/۱/۱۳۹۶ تا ۳۱/۲/۱۴۰۵ سند رسمی حدنگار برای آنها صادر شده است، راهاندازی رسمی در تاریخ ۱/۳/۱۴۰۵ خواهد بود.
۲. برای املاکی که از تاریخ ۱۴۰۵/۳/۱ تا اعلان رسمی بند (۳) برای آنها سند حدنگار صادر خواهد شد، راهاندازی رسمی از روز صدور سند حدنگار خواهد بود.
۳. تاریخ شمول سامانه در خصوص ثبت ادعا نسبت به سایر املاک، با پیشنهاد رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور توسط معاونت اول قوه قضاییه در روزنامه رسمی اعلان عمومی خواهد شد.
۴. برای نشر آگهیهای موضوع تبصره (۳) ماده (۱۰) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، راهاندازی سامانه در تاریخ ۱/۳/۱۴۰۵ خواهد بود.»
