قانون کنترل اجاره، طرحی شکست خورده از طراحی تا اجرا

به گزارش خط بازار؛ مرکز پژوهش های مجلس در گزارشی اعلام کرد که قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها با سه نقص بنیادین در طراحی مواجه است و به جای حمایت از مستأجران، عملاً به تعلل ورزی حمایتی دامن زده است. بر اساس این گزارش، شرط تورم بالای 30 درصد، عبارت مبهم مصلحت ملزمه و نظارت شکایت محور، قانون را از یک ابزار تنظیم گر هوشمند به مداخله ای واکنشی و ناکارآمد تبدیل کرده است.

به گزارش روابط عمومی مرکز پژوهش‌های مجلس، دفتر مطالعات اجتماعی این مرکز در گزارش «ارزیابی ماده (۷) قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها از منظر سیاستگذاری معطوف به کنترل اجاره‌بها» آورده که با وجود نرخ فزاینده فقر در میان خانوارهای مستأجر و بحران حاد مسکن، قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب ۱۴۰۳، نتوانسته است پاسخ مؤثری به این معضل ملی بدهد. این گزارش با مرور تجارب جهانی و بر اساس چارچوب طراحی سیاست، نشان می‌دهد که بسته کنترل اجاره در سه سطح بنیادین دچار شکست طراحی شده است.

محور اول به انفعال ساختاری و تعلیق در اجرا  اشاره شده و آمده که قانون فعلی با مشروط کردن حمایت به دو شرط کلیدی، عملاً «زمان طلایی مداخله» را به تأخیر می‌اندازد. شرط تورم بالای ۳۰٪ که با واقعیت‌های بازار اجاره تناسبی ندارد و عبارت مبهم «مصلحت ملزمه» که به دولت اجازه می‌دهد از زیر بار حمایت شانه خالی کند.

محور بعدی نظارت شکایت‌محور و نادیده گرفتن توازن قدرت است. قانون بار اثبات و پیگیری تخلف را بر دوش مستأجر (به‌عنوان طرف ضعیف معامله) گذاشته است. این الگو با واقعیت‌های عدم توازن قدرت در بازار اجاره ناسازگار بوده و عملاً امکان نظارت مؤثر را از بین برده است.

در ادامه به فقدان مکانیسم تمدید خودکار قرارداد اشاره شده و آمده که مهم‌ترین ابزار موفقیت هر سیاست کنترل قیمت، یعنی الزام به تمدید قرارداد مستأجرانی که به تعهدات خود عمل کرده‌اند، در این قانون پیش‌بینی نشده است. این خلأ، راه گریز قانونی برای موجران از طریق عدم تمدید قرارداد را باز گذاشته است.

در این گزارش به دامنه شمول محدود؛ خروج ۸۳۵ شهر از چتر حمایتی پرداخته شده و آمده که قانون فعلی فقط ۹۸ شهر را تحت پوشش قرار داده است، در حالی که بحران اجاره‌بها بسیاری از شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر را نیز درگیر کرده است. این محدودیت جغرافیایی، بخش بزرگی از جامعه هدف را از حمایت بی‌بهره می‌گذارد.

در ادامه این گزارش به راهکارهای چهارگانه برای بازطراحی اساسی قانون اشاره شده و به اصلاحاتی پرداخته که مدنظر این نهاد پژوهشی است. محور اول گذار از مداخله مشروط به نظام حمایتی پایدار و خودکار است. پیشنهاد بعدی حذف عبارت مصلحت ملزمه و تبدیل حمایت از مستأجر به یک تکلیف ملی و دائمی و حذف شرط تورم بالای ۳۰٪ و جایگزینی آن با شاخص‌های عینی مانند نرخ فقر خانوارهای مستأجر یا رشد حداقل دستمزد و در نهایت تعیین سقف افزایش اجاره مبتنی بر توان پرداخت مستأجر، نه تورم عمومی است.

محور دوم ارتقای دقت و شمول قانون است. در این زمینه گفته شده که گسترش شمول جغرافیایی به تمام مناطقی که بر اساس شاخص‌های فقر مسکن درگیر بحران هستند و  ایجاد زیرساخت اجرایی هوشمند از طریق اتصال به سامانه‌های ملی و استفاده از صورت‌حساب الکترونیکی برای کشف خودکار تخلفات باید مدنظر باشد.

در ادامه به انعطاف‌پذیری مالی و اعطای حق انتخاب به مستأجر پرداخته شده و آمده که اجازه دادن به مستأجر برای تصمیم‌گیری درباره اینکه سقف افزایش مصوب بر روی اجاره ماهیانه اعمال شود یا ودیعه (یا ترکیبی از هر دو) باید مورد توجه قرار گیرد.

در ادامه در مورد استقرار ضمانت‌های اجرایی مؤثر بحث شده و آمده که افزودن ابزار راهبردی تمدید خودکار قرارداد برای مستأجران قانون‌مدار و محدود کردن دلایل تخلیه به موارد موجه قانونی و تغییر بار اجرا از مستأجر به دولت و ایجاد سازوکارهای سریع اداری یا شبه‌قضایی برای نظارت فعالانه حاکمیت هم ذیل این محور مدنظر است.

گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس در پایان تأکید کرده است که هدف نهایی، تبدیل قانون فعلی از یک «مداخله‌گر واکنشی» به یک «ابزار تنظیم‌گر هوشمند و تضمین‌کننده ثبات سکونتی» است؛ چرا که در شرایط کنونی، حمایت از خانوارهای مستأجر دیگر یک انتخاب سیاستی نیست، بلکه یک ضرورت ملی و تکلیف قانونی است.

منبع: مرکز پژوهش های مجلس