مدل جدید دولت برای خانهدار کردن متقاضیان
به گزارش خط بازار؛ این واحدها ملکی نیستند و بهصورت استیجاری بلندمدت عرضه میشوند تا خانوارهایی که توان ورود به طرحهای خرید مسکن را ندارند، از مسکنی مناسب بهرهمند شوند.
علاوه بر زوجهای جوان، این طرح برای اقشار محروم، کارگران و ایثارگران نیز برنامهریزی شده و هماهنگی با وزارت صنعت و استانها برای تأمین مسکن کارگران و ایثارگران ادامه دارد. آنگونه که گفته شده ابتدا ظرفیتسازی و تولید واحدها انجام میشود، سپس فراخوان ثبتنام متقاضیان منتشر خواهد شد. با توجه به اینکه سیاستهای مالکیتمحور در شرایط امروز دیگر کارایی گذشته را ندارند پس دولت چارهای ندارد جز اینکه در مسیر اجارهداری، حمایت هدفمند و بازآرایی سازوکارهای مسکن حرکت کند.
در گفتوگو با کارشناسان مسکن این طرح بررسی شد. فرزین یزدانی، کارشناس مسکن، از ضرورت عبور از الگوی سنتی مالکیت و طراحی نظام اجاره در استطاعت میگوید، مجید گودرزی شکستهای انباشته طرحهای دولتی و ناتوانی خانوارها در تأمین آورده اولیه را نشانه حتمی تغییر مسیر میداند و عطا آیتاللهی کارشناس دیگر مسکن اجرای طرحهای استیجاری را وابسته به مکانیسمهای دقیق تعیین اجارهبهاء، گروه هدف و ظرفیت مالی دولت تحلیل میکند. از نگاه این سه تحلیلگر، مسکن استیجاری نه یک گزینه فرعی، بلکه تنها مسیر ممکن برای بازگرداندن حداقلی از دسترسی، ثبات و عدالت به بازار مسکن ارزیابی میشود؛ مسیری که موفقیت آن کاملا به جزییات بستگی دارد و بدون اصلاحات ساختاری، خطر تبدیلشدن به تجربهای ناکام دیگر را با خود حمل میکند.
چرخش سیاستها از مالکیت به مسکن استیجاری
فرزین یزدانی، کارشناس بازار مسکن با اشاره به تصویب طرح استیجاری عمومی توضیح میدهد: تمرکز دولت بر اجارهداری میتواند در وضعیت فعلی بازار مسکن نقش حمایتی مشخصی داشته باشد؛ بهویژه برای زوجهایی که تازه ازدواج کردهاند و توان ورود به بازار مالکیت ندارند.
او میگوید: خروج سیاستگذاری از مسیر مالکیتمحور و حرکت به سمت استیجاری عمومی، پاسخی به شرایطی است که بخش بزرگی از خانوارها امکان تأمین آورده اولیه یا پرداخت اقساط وام ندارند. یزدانی تأکید میکند: افزایش فقر سبب شد تا خانوادهها توان مشارکت در طرحهای مالکیتمحور را از دست بدهند. نهضت ملی مسکن و طرحهای مشابه در گرههای اساسی گرفتار میمانند، چرا که خانوارها یا آورده اولیه ندارند یا از پس اقساط برنمیآیند.
به گفته او، در چنین شرایطی حمایت دولت از اجارهنشینی افراد کم استطاعت میتواند نقطه شروعی برای ایجاد الگوی جدید باشد و این تغییر اقدامی مثبت است. یزدانی با اشاره به امکانات محدود دولت میگوید: ظرفیت اجرایی و مالی دولت در حدی نیست که بتواند این طرح را در مقیاس وسیع پیش ببرد. طرح استیجاری عمومی در ذات خود قابل اتکاست، اما بدون تعیین دقیق شیوههای تأمین مالی، مکانیزمهای پرداخت، نقش نهادهای حمایتی و نحوه اجرای استیجار، نمیتوان ارزیابی قطعی ارایه داد.
از نظر او، روشن شدن جزییات در هر مرحله اهمیت اساسی دارد و آینده طرح به کیفیت همین جزییات وابسته است. البته در طرحهای مشابه در دنیا، تعیین اجارهبهاء یا بر اساس درصدی زیر قیمت بازار انجام میشود یا با توجه به درآمد گروه هدف.
او میگوید: نظام سوشیالهاوسینگ «social housing » معمولا سه رویکرد دارد؛ تعیین اجاره بر اساس درصدی از درآمد خانوار، تعریف نرخ اجارهبهاء با تخفیف نسبت به بازار، یا محاسبه اجاره بر اساس هزینههای نگهداری و مدیریت ساختمان. به گفته او، موفقیت طرح استیجاری در ایران وابسته به این است که اجارهبهاء با این الگوها هماهنگ باشد و در استطاعت خانوادههای هدف قرار بگیرد. یزدانی اشاره میکند: در تجربههای جهانی معمولا خانوارهای مشمول با توجه به دهک درآمدی انتخاب میشوند و طرحها معمولا برای دهکهای میانی مانند؛ دهکهای ۳ تا ۵ یک الگوی اجاره تعریف میکنند و برای دهکهای پایینتر سقف اجاره پایینتر در نظر میگیرند، این تفکیک سبب میشود طرحها هم منصفانه اجرا شود و هم اثر حمایتی واقعی ایجاد کنند.
یزدانی معتقد است: اجرای تدریجی طرح و افزایش تعداد واحدهای استیجاری میتواند در بلندمدت فشار تقاضا بر بازار اجاره را کاهش دهد. این طرحها در مقیاس بزرگ ممکن است کمک کند گروههای هدف نیاز مسکنی خود را بدون ورود به بازار آزاد برطرف کنند و بازار کلانشهرها به تدریج تعادل بیشتری پیدا کند.
یزدانی تأکید میکند: برای جلوگیری از ورود واحدهای استیجاری به بازار آزاد، دولت باید سازوکار اجارهداری را در قالب نهادهای رفاه اجتماعی تعریف کند، معمولا نهاد عمومی یا شرکتهای مدیریت پیمانی بر نگهداری، تعمیرات و مدیریت واحدها نظارت میکنند تا مالکیت و کاربری آنها حفظ شود. یزدانی با اشاره به تجربه جهانی توضیح میدهد: بخش خصوصی نیز میتواند مشارکت کند، اما نوع مشارکت باید بر اساس قراردادهای محدود و نظارتشده باشد تا هدف طرح حفظ شود.
تناقض میان وعدههای پررنگ و واقعیتهای میدانی
مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن در مورد این طرح تأکید میکند: دولت در حوزه مسکن عملکرد قابل قبولی ارایه نمیدهد و روند موجود نشان میدهد سیاستگذاران از اجرای تکالیف قانونی فاصله میگیرند. دولت در سالهای اخیر نه اراده لازم برای اجرای قوانین بالادستی دارد و نه برنامه مشخصی برای هدایت بازار مسکن ارایه میدهد. بسته حمایتی مستأجران در سال گذشته نمونه روشنی از بیعملی است، زیرا این بسته نهتنها کمکی به گروههای متقاضی نمیکند، بلکه فشار بیشتری را بر مستأجران تحمیل میکند و در نهایت بازار اجاره را در مسیر صعودی قرار میدهد.
گودرزی یادآوری میکند: ساختار مسکن استیجاری در بسیاری از کشورهای توسعهیافته زیرنظر شهرداریها اداره میشود و حتی ضعیفترین شهرداریها نیز ظرفیت لازم برای اداره این بخش را دارند. سپردن مسکن استیجاری به وزارت راه و شهرسازی اقدامی غیرکارشناسی و یک بدعت زیانآور است.
از نگاه او تمرکزگرایی در وزارتخانهای که همزمان با پروژههای کلان، زیرساخت، حملونقل و حوزه ساختوساز درگیر است، توان اجرای یک برنامه گسترده استیجاری را از ابتدا محدود میکند. این کارشناس بازار مسکن توضیح میدهد: دولت از یک طرف عملیات موثر ساختوساز را کاهش میدهد و از طرف دیگر وعدههایی ارایه میدهد که تناسبی با واقعیت ندارد، وعده ساخت دههزار واحد استیجاری برای هفت میلیون مستأجر یک پیام نگرانکننده درباره نبود صداقت و نبود برنامه منسجم در دولت چهاردهم ارسال میکند.
به گفته گودرزی، این وعدهها بیشتر رنگ و بوی تبلیغاتی دارد و جز افزودن نگرانی برای مردم نتیجهای ایجاد نمیکند و وزارت راه و شهرسازی با ترک فعلهای قابل توجه در اجرای قوانین روبهرو است و همین موضوع فشار مضاعف بر مردم ایجاد میکند. او ادامه میدهد: دولت به جای اجرای قوانین برنامه هفتم توسعه، مسیر حذف یا کمرنگ کردن این قوانین را دنبال میکند. حذف تکلیف واگذاری زمین به مردم اقدامی است که گودرزی آن را بهطور کامل ضد منافع عمومی و ضد منافع مستأجران میداند. واگذاری زمین حقی است که در قانون ثبت شده و دولت مسوولیت دارد آن را اجرا کند.
این کارشناس حوزه مسکن معتقد است: دولت به جای طرحهای نمایشی به کمیسیون فعال مسکن در ساختار اجرایی نیاز دارد. دولت در اقدامی عجیب کمیسیون مسکن را منحل کرد و اکنون هیچ اتاق فکر موثری در زمینه اجارهنشینی در وزارت راه وجود ندارد و ایجاد یک بخش تخصصی مستقل در وزارتخانه حداقل اقدامی است که بتواند مسیر تصمیمگیری درباره ۳۰ میلیون مستأجر را ساماندهی کند.
گودرزی تأکید میکند: مسکن استیجاری اگر بدون پشتوانه نهادی، بدون مدیریت شهری و بدون اجرای قوانین باشد، به یک حرکت تبلیغاتی تازه تبدیل میشود و دردی از بازار مسکن درمان نمیکند. او خواستار بازگشت دولت به رویکرد کارشناسی و اجرای دقیق قوانین موجود است تا بازار از شرایط بحرانی فعلی فاصله بگیرد.
ایدهای قابل دفاع، اما گرفتار ابهام در اجرا
عطا آیتاللهی، کارشناس بازار مسکن نیز طرح استیجاری عمومی را ایدهای مناسب برای دورهای میداند که خانوادههای جوان از مسیر مالکیت فاصله میگیرند و توان خرید مسکن کاهش پیدا میکند.
او تأکید میکند: اصل موضوع، یعنی ایجاد امکان اجارهنشینی بلندمدت برای زوجهای جوان، ظرفیت مثبت دارد و میتواند بخشی از فشار بازار را کم کند. البته بسترهای اجرایی در بسیاری از سیاستهای مسکن کامل نمیشود و همین موضوع طرح را از مسیر اصلی دور میبرد.
آیتاللهی توضیح میدهد: طرحهای مشابه در سالهای گذشته با عنوانهای متفاوت معرفی میشود اما در مرحله عملیاتی با مشکل مواجه میشود. طراحی، بدون تعیین مجری مشخص، بدون تعیین منابع پایدار و بدون انجام مطالعات جامع، طرح را در همان آغاز مسیر گرفتار ابهام میکند.
او یادآور میشود: تجربه سالهای گذشته نشان میدهد بسیاری از طرحها روی کاغذ ظرفیت مثبت دارند اما به دلیل نبود معماری اجرایی دقیق، نیمهتمام باقی میمانند و برای دولت و مردم هزینه اضافه ایجاد میکنند.
او تأکید میکند: موفقیت هر پروژه مسکن وابسته به سه رکن مشخص است؛ تعیین نهاد مسوول با اختیارات روشن، تعیین منابع اعتباری قابل اتکاء و انجام مطالعات شهری، اقتصادی و فنی. به باور او بدون این سه رکن، پروژهها وارد مرحلهای میشود که ریسک افزایش هزینه، طولانیشدن زمان ساخت و ناتمامماندن طرح بالا میرود.
این کارشناس حوزه مسکن توضیح میدهد: شهرهای کشور طرح هادی و طرح جامع دارند و هر فعالیت ساختمانی باید با این اسناد توسعه شهری همخوانی داشته باشد. ساخت واحدهای استیجاری زمانی اثر مطلوب دارد که در محدودههای دارای خدمات شهری انجام شود. اولویت از نگاه او ساخت در داخل شهر است تا خانوادهها در مجاورت خدمات آموزشی، درمانی، حملونقل و مراکز کسبوکار قرار بگیرند.
آیتاللهی اضافه میکند: ساخت در حاشیه شهر نیز امکانپذیر است اما تنها در شرایطی موفق میشود که خدمات زیربنایی از ابتدا پیشبینی شود. انتقال خانوادهها به محدودههایی بدون دسترسی، بدون حملونقل عمومی، بدون خدمات درمانی و بدون زیرساخت، صرفا بار اجتماعی و هزینه مضاعف ایجاد میکند. از نگاه او واحد مسکونی بدون مجموعه خدمات شهری معنا پیدا نمیکند و نمیتواند نقشی در آرامسازی بازار اجاره داشته باشد.
وضعیت بازار اجاره؛ انعکاس مستقیم فشارهای تورمی
آیتاللهی شرایط فعلی بازار اجاره را نیز نتیجه مستقیم فشارهای تورمی میداند و میگوید: بازار اجاره با تورم عمومی حرکت میکند و هر موج تورمی در هزینههای معیشتی، فورا در اجارهبها خود را نشان میدهد و سطح درآمدها در سالهای اخیر با سرعت قیمت مسکن و اجاره رشد نمیکند و همین موضوع تنش را در بازار اجاره تشدید میکند. او معتقد است؛ اجارهنشینی خانوادهها امروز به یکی از پرهزینهترین بخشهای سبد معیشت تبدیل میشود و نبود سیاستگذاری دقیق این فشار را مزمن میکند. به باور او دولتها به جای کنترل پایدار بازار، معمولا با طرحهای کوتاهمدت وارد میشوند و همین موضوع بحران مسکن را عمیقتر میکند.
او میگوید تکرار سیاستهای مقطعی بدون اثرگذاری ساختاری، تنها نارضایتی اجتماعی ایجاد میکند و مسیر خانهدار شدن را برای خانوادهها دشوارتر میسازد. آیتاللهی معتقد است؛ میزان استقبال مردم از طرح استیجاری عمومی وابسته به کیفیت مدیریت و شفافیت اهداف است. هر پروژه مسکن زمانی متقاضی جذب میکند که مردم اطمینان پیدا کنند ساختوساز کامل میشود، خدمات شهری فراهم میشود، قیمتگذاری شفاف میماند و قراردادها امنیت حقوقی ایجاد میکند. او هشدار میدهد: اداره طرحهای بزرگ مسکن نیازمند نیروهای متخصص است و دولت از نیروهای باسواد بهره میبرد اما اجرای چنین پروژههایی تجربه میخواهد و از سطح اداری معمول فراتر میرود. او پیشنهاد میدهد: طراحی و مدیریت پروژه به افراد متخصص در حوزه اقتصاد مسکن، مدیریت پروژه، شهرسازی و ساختوساز سپرده شود تا روند اجرا منطقی و قابل کنترل پیش برود. آیتاللهی معتقد است؛ نبود تأمین مالی مشخص بزرگترین تهدید برای طرح است. پروژههای ناتمام در کشور فراوان است و اگر مدل تأمین مالی در ابتدای مسیر روشن نشود، طرح استیجاری نیز به مجموعه همین پروژههای نیمهتمام اضافه میشود.
منبع: اعتماد