اینجا اروپا نیست و پیش خرید یعنی خریت محض. یعنی خر تویی و اسم خر رو از رو تو برداشتند.
راحت‌ترین راه این روزها برای صاحب‌خانه شدن
شاید پیش‌فروش را می‌توان ساده‌ترین روش تامین مالی پروژه‌های مسکن در جهان دانست که بر اساس گزارشات اتحادیه وام مسکن اروپا تقریبا تمام کشورهای پیشرفته از این روش استفاده می‌کنند.
کد خبر : 90198
تاریخ انتشار :چهارشنبه 5 دی 1403 - 13:56
به گزارش خط بازار؛ در شرایط کنونی بازار مسکن، یکی از چالش‌های اساسی که بسیاری از سازندگان مسکن با آن مواجه هستند، تأمین منابع مالی لازم برای اجرای پروژه‌های ساختمانی است.از آنجا که دسترسی به منابع مالی از طریق وام‌های بانکی ممکن است دشوار و گاهی پرهزینه باشد، روش‌های جایگزین مانند پیش‌فروش واحدهای مسکونی به‌عنوان یکی از روش‌های کارآمد برای تأمین مالی پروژه‌ها به‌شمار می‌رود.
تعریف و مفهوم پیش‌فروش مسکن
پیش‌فروش مسکن به‌طور کلی به این معناست که سازندگان مسکن قبل از تکمیل پروژه، واحدهای مسکونی خود را به مشتریان می‌فروشند.در این روش، خریداران مبلغی را پیش از تکمیل پروژه به‌عنوان بخشی از هزینه خرید مسکن پرداخت می‌کنند و سازندگان از این طریق منابع مالی مورد نیاز برای ادامه یا شروع ساخت پروژه را تأمین می‌نمایند.این شیوه در بسیاری از کشورها به‌عنوان یک ابزار رایج در تأمین منابع مالی پروژه‌های مسکونی محسوب می‌شود که در ادامه به چند مورد از ان اشاره می‌کنیم.
مزایای پیش‌فروش برای تأمین مالی ساخت مسکندریافت نقدینگی سریع و تأمین منابع مالی برای پروژه:
پیش‌فروش مسکن به سازندگان این امکان را می‌دهد که بدون نیاز به قرض گرفتن از بانک‌ها یا سایر مؤسسات مالی، نقدینگی لازم برای شروع و ادامه پروژه را تأمین کنند. این روش به‌ویژه در شرایطی که دسترسی به تسهیلات بانکی مشکل است یا نرخ بهره بالا است، می‌تواند یک گزینه جذاب باشد.
کاهش نیاز به وام‌های بانکی:
پیش‌فروش به سازندگان این امکان را می‌دهد که بدون نیاز به دریافت وام‌های بلندمدت یا کوتاه‌مدت، پروژه‌های مسکونی خود را تأمین مالی کنند. این امر باعث کاهش بار مالی ناشی از بهره وام‌ها و هزینه‌های مرتبط می‌شود.
تقویت ارتباط بین سازندگان و خریداران:
پیش‌فروش واحدهای مسکونی باعث می‌شود که سازندگان با خریداران ارتباط برقرار کنند و نظرات و خواسته‌های آن‌ها را در طراحی و ساخت پروژه‌ها لحاظ کنند. این امر می‌تواند به افزایش رضایت مشتری و کاهش ریسک‌های ناشی از عدم تطابق پروژه با نیازهای بازار منجر شود.
تقویت جذابیت برای سرمایه‌گذاران:
برای سرمایه‌گذاران، پیش‌فروش مسکن می‌تواند به عنوان یک ابزار جذاب برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های بزرگتر باشد. در این روش، سرمایه‌گذار بخشی از هزینه‌های پروژه را تأمین می‌کند و به‌طور معمول یک تخفیف یا شرایط ویژه برای خرید واحدها در مرحله پیش‌فروش دریافت می‌کند.
راهکارهایی برای بهبود روش پیش‌فروش و کاهش چالش‌هاتنظیم قراردادهای شفاف و منصفانه:
سازندگان باید از قراردادهای شفاف، دقیق و منصفانه استفاده کنند که تمام جزئیات از جمله زمان‌بندی، کیفیت، قیمت، شرایط تغییرات قیمتی و شرایط فسخ قرارداد به‌طور کامل در آن ذکر شود. این کار باعث می‌شود که از بروز اختلافات حقوقی جلوگیری شود و خریداران احساس امنیت بیشتری داشته باشند.
استفاده از بیمه و ضمانت‌های بانکی:
برای کاهش ریسک‌های ناشی از عدم تحویل پروژه به موقع، سازندگان می‌توانند از بیمه‌های مسکن یا ضمانت‌نامه‌های بانکی استفاده کنند که در صورت وقوع مشکل، خسارت به خریداران جبران شود. این اقدام باعث می‌شود که خریداران احساس اطمینان بیشتری از پیش‌خرید واحدهای مسکونی داشته باشند.
پیش‌بینی نوسانات بازار:
سازندگان باید مکانیزم‌های تعدیل قیمت در نظر بگیرند تا در صورت تغییرات شدید قیمت مصالح یا افزایش تقاضا، قیمت واحدها به‌طور منصفانه تعدیل شود. همچنین، محدود کردن میزان پیش‌فروش در مراحل اولیه پروژه می‌تواند از بروز مشکلات ناشی از نوسانات شدید بازار جلوگیری کند.
نظارت دولتی و ایجاد ثبت‌نام الکترونیکی:
برای افزایش شفافیت در فرآیند پیش‌فروش، دولت می‌تواند پلتفرم‌های آنلاین برای ثبت پروژه‌های پیش‌فروش و نظارت بر آن‌ها ایجاد کند. این پلتفرم‌ها می‌توانند اطلاعات کامل پروژه‌ها، وضعیت پیشرفت، و تعهدات سازندگان را در اختیار خریداران قرار دهند و امکان شکایت و پیگیری حقوقی برای آن‌ها فراهم کنند.
تشویق به پیش‌فروش‌های مرحله‌ای:
سازندگان می‌توانند از پیش‌فروش‌های مرحله‌ای استفاده کنند که در آن، خریداران تنها پس از تکمیل هر بخش از پروژه، مبلغ مشخصی را پرداخت می‌کنند. این روش به سازندگان کمک می‌کند که منابع مالی مورد نیاز خود را در مراحل مختلف تأمین کنند و از بروز مشکلات مالی جلوگیری کنند.
بر همین اساس یک کارشناس حوزه مسکن با اشاره به مزیت‌های پیش‌فروش مسکن، بیان کرد: این روش به خریداران این امکان را می‌دهد که پیش از تکمیل پروژه، واحد مسکونی خود را خریداری کنند و اغلب با قیمت‌های پایین‌تر از بازار این اتفاق می‌افتد. این برای افرادی که تمایل دارند خانه‌ای برای خود خریداری کنند، جذاب است و می‌تواند در کاهش فشار اقتصادی بر طبقات متوسط و پایین جامعه مؤثر باشد. در برخی کشورها مانند چین و آلمان، پیش‌فروش مسکن به طور گسترده‌ای در پروژه‌های مسکونی بزرگ استفاده می‌شود و بخش مهمی از تأمین مالی پروژه‌ها را تشکیل می‌دهد.
مدل‌های پیش‌فروش مسکن در کشورهای مختلف بر اساس گزارش اتحادیه وام مسکن اروپا (EMF)آلمان:
استفاده از مدل‌های مشترک برای تأمین مالی مسکن
در آلمان، پیش‌فروش مسکن به‌طور گسترده‌ای به‌عنوان یکی از ابزارهای تأمین مالی پروژه‌ها در نظر گرفته نمی‌شود، بلکه به جای آن، سازندگان مسکن بیشتر بر وام‌های بانکی و سرمایه‌گذاری‌های خصوصی تکیه دارند. با این حال، در صورتی که پروژه‌های بزرگ ساخت مسکن به‌ویژه برای مسکن اجتماعی یا مسکن با هدف اجاره باشد، سازندگان می‌توانند بخشی از پروژه را از طریق پیش‌فروش تأمین مالی کنند.
راهکار و اقدام:
در آلمان، پیش‌فروش به‌طور معمول برای پروژه‌های مسکونی تجاری و خرید و فروش خصوصی مورد استفاده قرار می‌گیرد، نه مسکن عمومی. این کشور تاکید زیادی بر شفافیت و نظارت دقیق بر پروژه‌های ساختمانی دارد و استفاده از قراردادهای پیش‌فروش برای پروژه‌های مسکونی خصوصی، در صورت نیاز، باید به دقت و با ضمانت‌های قانونی و بیمه‌ای همراه باشد.
چین: پیش‌فروش به‌عنوان یک ابزار اصلی تأمین مالی
چین یکی از کشورهای پیشرو در استفاده از پیش‌فروش مسکن است. در این کشور، پیش‌فروش به‌ویژه در پروژه‌های مسکونی شهری بسیار رایج است. در واقع، در چین، پیش‌فروش به‌عنوان یک ابزار اصلی تأمین مالی برای سازندگان مسکن شناخته می‌شود. این روش به سازندگان این امکان را می‌دهد که منابع مالی لازم برای شروع پروژه‌های مسکونی عظیم خود را بدون نیاز به وام‌های بانکی تأمین کنند.
راهکار و اقدام:
در چین، پیش‌فروش‌ها تحت قوانین و مقررات دقیقی قرار دارند که به محافظت از حقوق خریداران و جلوگیری از سوءاستفاده‌های مالی کمک می‌کند. یکی از اقدامات برجسته در این زمینه، مکانیزم‌های شفافیت و نظارت دولتی است.
تمامی پروژه‌های پیش‌فروش باید از طریق پلتفرم‌های آنلاین دولتی ثبت شوند و اطلاعات لازم برای خریداران در دسترس قرار گیرد. این امر باعث افزایش اطمینان خریداران به پروژه‌ها و کاهش ریسک‌های قانونی می‌شود.
چالش‌ها:
با این حال، پیش‌فروش مسکن در چین با مشکلاتی نظیر عدم تحویل به موقع و کیفیت پایین برخی پروژه‌ها روبرو بوده است. برای مقابله با این مشکلات، دولت چین از حساب‌های ویژه امانی استفاده می‌کند که وجه پیش‌فروش‌ها در آن ذخیره می‌شود تا فقط در صورت پیشرفت پروژه به سازنده پرداخت شود.
استرالیا: قوانین سختگیرانه برای حفاظت از خریداران
استرالیا از جمله کشورهایی است که در آن پیش‌فروش مسکن بسیار رایج است، به‌ویژه در بازار مسکن ملبورن و سیدنی. در این کشور، پیش‌فروش واحدهای مسکونی به‌عنوان روشی برای تأمین مالی پروژه‌ها و جذب سرمایه‌گذاری در بازار مسکن شناخته می‌شود.
راهکار و اقدام:
در استرالیا، دولت اقداماتی را برای حمایت از حقوق خریداران در زمان پیش‌فروش انجام داده است. از جمله این اقدامات، می‌توان به قوانین مربوط به پیش‌فروش مسکن اشاره کرد که شامل الزام به ارائه ضمانت‌نامه‌های بانکی و بیمه‌های پروژه است.
این بیمه‌ها به خریداران این اطمینان را می‌دهند که در صورت توقف پروژه یا عدم تحویل واحدها، می‌توانند خسارت خود را دریافت کنند.
چالش‌ها:
مشکلاتی که در این کشور در زمینه پیش‌فروش به‌وجود آمده، شامل افزایش قیمت‌ها و بی‌ثباتی در بازار است. دولت استرالیا برای جلوگیری از این مشکلات، قوانینی تصویب کرده که باید به وضوح زمان تحویل پروژه‌ها، شرایط تعدیل قیمت‌ها و اقدامات جبرانی در صورت بروز مشکلات ذکر شود.
بریتانیا: نظارت شدید بر پیش‌فروش‌ها
در بریتانیا، پیش‌فروش مسکن به‌ویژه در پروژه‌های مسکن جدید و آپارتمان‌های چند واحدی رایج است. با این حال، این روش تحت قوانین دقیق و نظارت شدید قرار دارد تا از سوءاستفاده‌های احتمالی جلوگیری شود.
راهکار و اقدام:
در بریتانیا، پیش‌فروش باید تحت آیین‌نامه‌های دولتی انجام شود که به وضوح زمان‌بندی تحویل، شرایط تعدیل قیمت، و تعهدات مالی سازندگان را مشخص می‌کند. علاوه بر این، در بسیاری از موارد، پیش‌فروش‌ها از طریق دفاتر حقوقی معتبر انجام می‌شود تا از حقوق خریداران محافظت شود. یکی از اقدامات مؤثر، استفاده از حساب‌های امانی است که فقط پس از پیشرفت مشخص پروژه، وجه به سازنده منتقل می‌شود.
چالش‌ها:
در بریتانیا، یکی از چالش‌های اصلی در زمینه پیش‌فروش، سوءاستفاده‌های دلالی و عدم شفافیت در برخی از پروژه‌ها بوده است. برای مقابله با این مشکل، دولت این کشور قوانین جدیدی را برای شفافیت بیشتر در پیش‌فروش‌ها وضع کرده است.
آمریکا: استفاده از پیش‌فروش در پروژه‌های تجاری و مسکونی
در ایالات متحده، استفاده از پیش‌فروش مسکن بیشتر در پروژه‌های تجاری و واحدهای لوکس و گران‌قیمت رایج است. در این کشور، پیش‌فروش‌ها اغلب در پروژه‌های ساخت و ساز عظیم، از جمله برج‌های مسکونی و مجتمع‌های چندمنظوره انجام می‌شود.
راهکار و اقدام:
در آمریکا، پیش‌فروش معمولاً به‌عنوان یک روش تأمین مالی اولیه برای جذب سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مسکونی استفاده می‌شود. سازندگان معمولاً از طریق مکانیسم‌های پیش‌فروش بخشی از هزینه‌ها را پیش از آغاز پروژه جمع‌آوری می‌کنند. همچنین، در پروژه‌های مسکونی تجاری، قراردادهای اجاره بلندمدت نیز به‌عنوان یک منبع مالی مکمل استفاده می‌شود.
چالش‌ها:
یکی از مشکلات عمده در این کشور، عدم شفافیت در فرآیند پیش‌فروش است که گاهی باعث بروز شکایات از سوی خریداران می‌شود. برای حل این مشکل، برخی از ایالت‌ها اقدام به تصویب قوانینی کرده‌اند که باید پیش‌فروش‌ها از طریق سیستم‌های آنلاین دولتی ثبت شوند و سازندگان موظف به ارائه اطلاعات کامل پروژه به خریداران هستند.پیش‌فروش مسکن به‌عنوان یک ابزار تأمین مالی برای سازندگان، می‌تواند به کاهش وابستگی به تسهیلات بانکی و ایجاد نقدینگی برای پروژه‌های ساختمانی کمک کند.این روش به‌ویژه در شرایط اقتصادی دشوار و بازارهای پرنوسان مسکن کارآمد است، اما در عین حال، چالش‌هایی مانند ریسک عدم تحویل به موقع و مشکلات حقوقی وجود دارد که باید از طریق قراردادهای شفاف، ضمانت‌های مالی، بیمه‌ها، و نظارت دقیق بر فرآیند پیش‌فروش، این چالش‌ها مدیریت و کاهش پیدا کند.
منبع: فارس
برچسب ها :بازار مسکن ، خانه دار شدن ، خرید خانه
- نظرات ارسال شده توسط شما، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
- نظراتی که حاوی تهمت یا افترا باشد منتشر نخواهد شد.
- نظراتی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با خبر باشد منتشر نخواهد شد.
ارسال نظر شما
مجموع نظرات : 1 در انتظار بررسی : 0 انتشار یافته : ۱