اجارهنشینها مستاجر دولت میشوند؟
به گزارش خط بازار؛ با اعلام جزئیات طرح مسکن استیجاری از سوی مقامات ارشد وزارت راه و شهرسازی، برخی از فعالان و کارشناسان نسبت به این طرح در حالی اعلام موضع کرده و آنرا طرحی رویایی قلمداد کرده اند که بازار اجاره بها بنا به دلایلی مثل رکود شدید بازار مسکن و رونق بازارهای موازی از تب و تاب سال های قبل افتاده است.
آنطور که گفته میشود قرار است مسکن استیجاری به زوجهای جوانی که بیش از پنج سال از ازدواج آنها نگذشته تعلق بگیرد اما آمارها نشان می دهد که در حال حاضر حدود ۵۰۰ هزار ازدواج در سال انجام میشود که طی یک دوره پنج ساله به دو میلیون و ۵۰۰ هزار تشکیل خانواده جدید میرسد. اگر مسکن استیجاری به طور مثال برای ۴۰ درصد این جمعیت هدف گذاری کند باید یک میلیون واحد مسکونی در مدت پنج سال احداث شود.
این آمار و گزارش های موجود نشان می دهد که اگر دولت طبق وعده ای که داده است تا پایان سال هم اگر ۱۰ هزار واحد مسکونی استیجاری را وارد بازار کند هیچ تناسبی با جمعیت مخاطب بازار اجاره ندارد.
خشایار باقرپور کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه اگر قرار است دولت اقدام قابل توجهی برای مستاجران انجام دهد باید حداقل یک میلیون واحد استیجاری توسط نهادها و ارگان ها احداث و در اختیار متقاضیان و زوج های جوان قرار دهد که با هزینههای امروز به بودجهای معادل ۵۰۰۰ همت نیاز است. واضح است که دولت چنین بودجهای در اختیار ندارد.
مقایسه مسکن استیجاری در ایران با کشورهای اروپایی مثل اتریش از اساس اشتباه است. به خاطر اینکه هیچ کدام از شاخصهای اقتصادی ایران و اتریش با هم یکسان نیست
او در پاسخ به این پرسش که در برخی کشورهای اروپایی نیز دولت ها مسکن استیجاری احداث می کنند می گوید: مقایسه مسکن استیجاری در ایران با کشورهای اروپایی مثل اتریش از اساس اشتباه است. به خاطر اینکه هیچ کدام از شاخصهای اقتصادی ایران و اتریش با هم یکسان نیست.
او افزود: در اتریش یک ثبات اقتصادی وجود دارد و تورم نزدیک به صفر است که سرمایهگذاری در این حوزه برای بخش خصوصی هم جذابیت دارد. اما در ایران با تورم سنگین حدود ۵۰ درصدی، سرمایهگذاری در مسکن استیجاری به هیچ عنوان توجیهپذیر نیست؛ بخصوص با دخالت دستوری که دولت میخواهد داشته باشد. مثلا دولت میگوید باید رشد نرخ اجاره کمتر از بازار باشد؛ در حالی که آنچه تورم اجاره را بالا میبرد تورم قیمت مسکن است.
همزمان با اقدام دولت برای اجرای طرح مسکن استیجاری و ورود به فصل زمستان، بازار اجاره بها نیز تقریبا آرام است و قیمتها نه تنها نسبت به تابستان افزایشی نداشته بلکه به گفته برخی مشاوران املاک در واحدهای بزرگ متراژ مقداری کاهش قیمت را هم تجربه کرده است.
به دلیل نبود تقاضا نرخهای اجاره نسبت به تابستان بین ۱۰ تا ۲۰ درصد کاهش یافته است
با ورود به نیمه دوم سال و آغاز فصول سرما بازار اجاره روزهای آرامی را سپری میکند. آنطور که مشاوران املاک میگویند به دلیل نبود تقاضا نرخهای اجاره نسبت به تابستان بین ۱۰ تا ۲۰ درصد کاهش یافته است. با این حال عرضه مسکن اجارهای نیز در مقایسه با نیمه اول سال کاهش نشان میدهد و تنوع چندانی در آپارتمانهای عرضه شده به بازار دیده نمیشود.
در حال حاضر عمده آپارتمانهای موجود در بازار اجاره متراژ بالا هستند که با نرخهای بالا عرضه شده و متقاضی چندانی ندارند. به همین دلیل استقرار مستاجر در این واحدها بیش از حد معمول طول میکشد. بسیاری از این واحدها در آگهی سایتهای اینترنتی تجدید میشوند.
در پاییز و زمستان بازار آرامتر میشود و مالکان مجبور به کاهش قیمتها برای جذب مستأجران هستند
پاییز به طور کلی با کاهش تقاضا برای اجاره مسکن همراه است. پس از تعطیلات تابستانی و شروع مدارس، بسیاری از خانوادهها به روال عادی خود باز میگردند و تقاضای مسکن کاهش مییابد. با شروع بارشها و سرد شدن هوا در زمستان نیز، افراد کمتر تمایل به جستجوی خانه دارند و سابقه بازار مسکن نشان می دهد که در این فصل متقاضیان خرید مسکن بیشتر از قبل می شود. تابستان در شهرهای بزرگ مانند تهران، مشهد، اصفهان و تبریز اجارهبها افزایش مییابد. در مقابل، در پاییز و زمستان بازار آرامتر میشود و مالکان مجبور به کاهش قیمتها برای جذب مستأجران هستند.
از سوی دیگر وزارت راه و شهرسازی در ماههای اخیر طرح مسکن استیجاری را مطرح و اعلام کرده تا پایان سال ۱۰ هزار واحد مسکونی استیجاری را تملک می کند و در اختیار متقاضیان قرار می دهد. این طرح برای زوجهای جوان فاقد مسکن، واقع در دهکهای یک تا شش که حداکثر پنج سال از تاریخ ازدواج آنها سپری شده برنامهریزی شده است. البته در فاز اول زوجهای جوان واقع در دهکهای ۱ و ۲ در اولویت هستند.
فرزانه صادق وزیر راه و شهرسازی درباره طرح مسکن استیجاری گفته که باید از ظرفیت انبوهسازان فعال در بافتهای فرسوده کشور به نحو موثر استفاده شود و توجیه اقتصادی حضور انبوهسازان در بافت فرسوده و تامین بازار فروش واحدهای آنها از طریق ضوابط تشویقی و خرید واحدها از سوی وزارت راه و شهرسازی به پشتیبانی منابع و اراضی سازمان ملی زمین و مسکن و همچنین منابع بازآفرینی شهری انجام شود.
سعید لطفی ـ عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک ـ نیز درباره وضعیت بازار اجاره در حال حاضر اظهار کرده که بازار اجاره آرام است و قیمتها تغییر چندانی نکرده، حتی نسبت به تابستان با مقدار اندکی کاهش نیز مواجه شده است.
در زمستان به دلیل اینکه جابهجایی کمتر اتفاق میافتد نرخ اجاره مسکن ثبات خواهد داشت اما در اردیبهشت و خرداد به طور سنتی شاهد تغییر قیمتها در بازار اجاره هستیم
لطفی درخصوص پیشبینی بازار اجاره در ماههای پیشرو بیان کرد: در زمستان به دلیل اینکه جابهجایی کمتر اتفاق میافتد نرخ اجاره مسکن ثبات خواهد داشت اما در اردیبهشت و خرداد به طور سنتی شاهد تغییر قیمتها در بازار اجاره هستیم. فکر میکنم نرخ رشد اجاره در سال آینده از تورم عمومی بالاتر برود یا دست کم با تورم برابری کند.
دولت در احداث واحدهای استیجاری، تمرکز خود را بر بافتهای فرسوده قرار داده است. در این راستا وزارت راه و شهرسازی قصد دارد مشارکت انبوهسازان و سازندگان بخش خصوصی را در طرح استیجار عمومی جلب کند. مدیران کل راه و شهرسازی استانها ماموریت دارند نسبت به شناسایی و جلب مشارکت و همکاری انبوهسازان با اولویت انبوهسازان فعال در بافتهای فرسوده اقدام کنند. ورود بخش خصوصی در این پروژه و اجرای طرح اجارهداری حرفهای می تواند اثرات کاهشی بر بازار اجاره ایجاد کند.
سوال این است که آیا اجارهنشینها مستاجر دولت میشوند؟ و آیا طرح مسکن استیجاری می تواند با موفقیت و با تامین منابع مالی از سوی بانک ها به موفقیت پیش بینی شده نزدیک شود و التهاب بازار اجاره را در فصل نقل و انتقالات کاهش دهد؟
منبع: بازار